实际房屋与开发商宣传不符时，购房者是否能要求退房，需根据具体情况判断。以下是一些关键点：

宣传资料的法律效力：依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。如果开发商的宣传内容具体明确，并对购房决策产生重大影响，则可能被视为合同的一部分。若实际交付房屋与宣传严重不符，购房者可主张违约责任。

合同约定优先：购房合同是双方权利义务的核心依据。若合同中未明确包含宣传内容，则宣传资料可能仅作为参考。但若开发商存在虚假宣传或欺诈行为，购房者可依法主张解除合同。

重大不符情形：例如房屋面积、户型、朝向、配套设施（如学区、绿化率）等与宣传严重不符，可能构成根本违约，购房者有权要求退房并赔偿损失。

质量问题：若房屋存在严重影响居住的重大质量问题（如渗水、结构问题），购房者也可主张退房或维修赔偿。

举证责任：购房者需保留相关证据，如宣传资料、合同、现场照片等，以证明开发商未履行承诺。

法律途径：协商不成时，可通过投诉至住建部门或提起诉讼解决。

总之，若开发商宣传与实际房屋存在重大不符，且影响购房目的实现，购房者通常有权要求退房或赔偿。建议咨询专业律师，明确自身权益并采取合理措施。