内容概要
本文围绕购房合同中开发商承诺赠送露台或花园却未兑现的核心问题展开探讨，分析其在法律层面的违约性质及其对买受人权益的影响。当此类情形发生时，买受人可通过法定程序寻求救济，包括催告出卖人履行义务；若问题在三个月内未解决，则有权主张解除合同并要求退房，同时参照损失标准请求违约金赔偿。后续内容将系统解析责任认定、催告步骤及赔偿主张等关键环节，为相关争议提供实用参考。
赠送露台未兑现问题
在房地产交易中，开发商常以赠送露台作为促销手段写入购房合同，但实际交付时却未能兑现该承诺，这直接导致合同履行出现严重缺口。此类未兑现问题不仅违背了买卖双方的约定，还直接影响房屋使用价值，构成出卖人潜在的违约行为。买受人因此面临权益受损的风险，需及时识别问题本质，为后续的催告和权利行使提供基础依据。
出卖人违约责任认定
当购房合同中明确约定赠送露台或花园，但实际交付时未兑现该承诺，出卖人的行为即构成违约。依据《中华人民共和国民法典》，出卖人作为合同义务方，必须全面履行约定条款；若其未能提供约定的附加设施，便直接违反合同义务，导致责任的产生。在此情形下，买受人可基于该违约事实，启动后续权利主张程序，为催告履行提供法律基础。
催告履行义务步骤
当发现开发商未能兑现赠送露台或花园的承诺，构成违约时，购房者首先应当采取规范的催告行动。这通常始于向出卖人发出正式的催告函件。催告函需明确列出合同约定的具体赠送内容（如特定位置或面积的露台）、当前未兑现的事实状态，并要求其在合理期限内（该期限应明确说明）完成履行义务。为确保催告的有效性及后续维权证据链的完整性，强烈建议采用书面形式发出，例如通过邮政挂号信或公证送达等方式，并保留完整的送达凭证。此步骤的核心在于清晰表达履行要求，并正式启动出卖人履行义务的时限计算，为后续若其经三个月仍未解决时，购房者依法主张解除合同及退房权利奠定基础。
三个月未解决解除权
在买受人通过正式催告要求出卖人履行合同义务后，开发商需在合理期限内（通常设定为三个月）完成赠送露台或花园的交付。若该期限届满后，露台或花园未兑现的问题仍未解决，这明确构成出卖人的违约行为。此时，买受人依据《中华人民共和国民法典》的规定，获得法定解除权，可据此解除合同并要求退房。这一权利的确立，旨在平衡双方权益，避免买受人因长期拖延而遭受进一步损失。
解除合同退房操作
在出卖人经催告后三个月内仍未履行义务的情况下，买受人可依据《中华人民共和国民法典》行使 解除合同 权利。首先，买受人需向出卖人发送书面解除通知，明确终止合同关系；随后，双方应协同办理 退房 手续，包括返还已付购房款项及相关费用。这一操作需以书面形式记录，并保留证据以备后续主张赔偿。过程中，若因 赠送露台 的承诺 未兑现 导致 违约，买受人应及时与出卖人沟通，确保权益不受进一步损害。
违约金赔偿主张标准
当因出卖人未兑现赠送露台或花园的承诺导致买受人成功解除合同并退房后，买受人有权主张违约金赔偿。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定及司法实践，违约金赔偿主张的核心在于实际损失的确定。主张的金额应当参照因出卖人违约行为给买受人造成的实际损失范围。这通常包括买受人因信赖合同而支出的必要费用，例如为使用露台或花园提前支付的专项装修费用、因房屋实际状况与约定不符导致的房屋差价损失等。需要特别注意的是，主张的违约金数额需具有合理性，应受可预见性规则的制约，即赔偿额不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。同时，买受人需承担相应的举证责任，提供有效证据证明其损失的具体构成和金额，法院将结合合同约定、违约程度、损失证据等因素综合判定最终的赔偿数额。
